Kako agencije za nekretnine koriste AI za oglase

AI danas agencijama za nekretnine najviše pomaže kod tri stvari: piše prvi nacrt opisa stana ili kuće, sređuje i poboljšava fotografije i odgovara kupcu na osnovna pitanja o ceni i kvadraturi dok agent nije za telefonom. Pregovore, proveru vlasničke dokumentacije i poznavanje konkretne zgrade ili kraja AI i dalje ne radi umesto čoveka.

Opisi nekretnina: AI piše nacrt, agent ga proverava

Najčešća primena je i najjednostavnija. Agent unese osnovne podatke, kvadraturu, sprat, orijentaciju, godinu izgradnje, tip grejanja, blizinu škole ili stanice, a AI alat od toga sastavi čitljiv opis za oglas. Isti princip koji prodavnice koriste za opise proizvoda u AI vodiču za webshop radi i za nekretnine, samo su podaci drugačiji. Problem nastaje kada agent prepusti AI da sam dopisuje detalje koje nije dobio, broj parking mesta, stanje instalacija, da li je zgrada pod hipotekom. Alat tada uglavnom ne izmišlja očigledno pogrešne stvari, ali ume da uopšti ili zaokruži tamo gde treba tačan podatak, pa svaki nacrt mora da pročita i ispravi osoba koja je bila na licu mesta. Agencije koje ovo rade organizovano obično imaju kratak šablon pitanja koji agent popuni posle obilaska stana, a AI iz tog šablona generiše tri do četiri varijante teksta za različite portale.

Fotografije: od sređivanja neba i trave do virtuelnog renoviranja

Zillow, najveći američki portal za nekretnine, u oktobru 2024. je kupio kompaniju Virtual Staging AI, koju su 2023. u Harvard Innovation Labs pokrenuli Michael Bonacina i Mikhail Andreev. Tehnologija radi jednostavno: agent otpremi fotografiju prazne sobe, izabere tip prostorije i stil nameštaja, a alat za nekoliko sekundi vrati fotografiju sa digitalno postavljenim nameštajem, bez iznajmljivanja prave garniture i bez fotografa koji dolazi dvaput. Zillow je tehnologiju integrisao u svoj premium paket oglasa Showcase. Van velikih portala, slične alate danas koriste i manje agencije i pojedinačni fotografi nekretnina, uglavnom za jednostavnije zadatke, popravku osvetljenja, uklanjanje tuđih stvari iz kadra, zamenu sivog neba vedrim. Agencija koja ovo radi za sopstveni sajt i društvene mreže obično postavlja pravila stila na nivou brenda, slično kako to opisuje usluga sređivanja fotografija proizvoda i scena za brend, samo primenjeno na enterijere umesto na proizvode.

Opšti AI asistenti u svakodnevnom radu agenta

Pored specijalizovanih alata za oglase i fotografije, pojedinačni agenti u praksi najviše koriste obične chat asistente, ChatGPT, Claude ili Gemini, za brže odgovore na mejlove, sažimanje ugovora o posredovanju pre potpisa ili pripremu podsetnika kupcu šta da ponese na overu. To je neformalna upotreba koja ne zahteva nikakvo posebno ulaganje, agent prosto otvori chat i zalepi tekst. Razlika prema organizovanom uvođenju AI u rad cele agencije je u tome što pojedinačna upotreba zavisi od toga da li se baš taj agent seti da proveri alat, dok sistem na nivou agencije, šablon podataka, dogovoreno označavanje fotografija, jedan chatbot za sajt, radi isto za svakog klijenta i svaki oglas, bez obzira ko ga je uneo.

Procena cene i prvi odgovori kupcima

Modeli za automatsku procenu vrednosti nekretnina (AVM) analiziraju istorijske cene, kretanje tržišta i specifičnosti mikrolokacije, i u urbanim sredinama sa dovoljno podataka često daju precizniju procenu od pojedinačnog agenta. Virtuelne ture omogućavaju kupcu da obiđe stan bez fizičkog odlaska, a chatbot odgovara na pitanja u bilo koje doba dana, koliko iznosi režija, da li zgrada ima lift, kada je useljivo. Domaće agencije koje žele osnovnu verziju ovoga obično krenu od agenta koji direktno odgovara na pitanje „koliko je ovaj stan“, pita da li kupac traži za sebe ili za investiciju i da li ima odobren kredit, pa ozbiljne upite prosledi agentu sa celim razgovorom, tačno onako kako to u svom opisu navodi usluga prodajnog AI agenta iz kataloga agenti.rs.

Šta AI još ne radi umesto agenta

Agent za nekretnine Milija Jovčić za Biznis.rs kaže da tržište ulazi u fazu tihe, ali duboke transformacije, u kojoj AI preuzima sve veći deo posla koji su decenijama radili agenti, ali da potpuna zamena profesije za sada deluje malo verovatno. „Srednjoročno gledano, tržište će verovatno imati manji broj agenata, ali će oni biti specijalizovaniji i fokusiraniji na složenije transakcije. Rutinski poslovi, poput pretrage, inicijalne komunikacije i osnovne procene vrednosti, gotovo u potpunosti će biti automatizovani“, objašnjava Jovčić. Dodaje da odluka o kupovini stana retko bude potpuno racionalna, već je često pod uticajem emocija, pa tu ulogu pregovarača i posrednika AI teško preuzima. Poseban problem je lokalno znanje koje agent gradi godinama, kakvi su odnosi u zgradi, kakav je komšiluk, da li se planira gradnja u blizini, podaci koje AI baze obično nemaju. Najveći izazov na domaćem tržištu ostaje pravna i administrativna strana, legalizacija, vlasnički odnosi, eventualni tereti na nepokretnosti. AI može da pomogne u čitanju dokumenata, ali konačnu odgovornost i dalje nosi čovek.

Oprez sa doterivanjem fotografija

Digitalno postavljen nameštaj i sređene fotografije su u redu dok kupac zna da gleda obrađenu sliku, a ne stvarno stanje stana. Oglas koji kupca dovede u zabludu o realnom izgledu ili stanju nepokretnosti potpada pod opšta pravila o zavaravajućem oglašavanju, bez obzira na to da li je fotografiju doterao čovek ili AI. Praksa koja se u svetu ustalila je jednostavna, virtuelno postavljen ili digitalno popravljen prizor se u opisu ili na samoj slici označi kao takav, a kupac pre dogovorene posete dobije i originalnu fotografiju ako je traži.

Kako mala agencija može da počne

1. Napravite kratak šablon podataka koji agent popunjava posle svakog obilaska, kvadratura, sprat, godina izgradnje, grejanje, stanje instalacija, cena po dogovoru ili fiksna.
2. Koristite AI samo za prvi nacrt opisa iz tog šablona, nikad za podatke koje agent nije proverio lično.
3. Jasno označite svaku fotografiju koja je digitalno sređena ili virtuelno opremljena nameštajem.
4. Uvedite jednostavan chatbot ili AI asistenta za ponavljana pitanja, cena, kvadratura, da li ima lift, a svaki ozbiljan upit odmah prosledite agentu sa celim razgovorom.
5. Zadržite čoveka za pregovore, pravnu proveru dokumentacije i poslednju reč pred potpisivanjem, to je deo posla koji AI i dalje ne preuzima.

Agenti.rs izdaje Dedaldev doo, koji agencijama za nekretnine postavlja upravo ovakva rešenja, od AI opisa i vizuala do prodajnog agenta koji prvi odgovara kupcu. Ko želi da proveri šta bi za njegovu agenciju imalo smisla, može da pošalje upit preko stranice za firme, slobodne procene su uobičajene pre nego što se bilo šta uvede.

Agencije koje žele širu sliku o uvođenju AI alata u svakodnevni rad mogu da pogledaju i plan uvođenja AI u firmu u pet koraka, dok one koje razmišljaju o chatbotu za sajt mogu prvo da uporede vrste chatbota za sajt firme. Pregled domaćih firmi koje prave ovakva rešenja i okvirne cene nalazi se u tekstu o AI agentima u Srbiji.